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- Impuestos del vendedor: Plusvalía municipal (IIVTNU) en Valladolid (solo si hay ganancia del suelo) y IRPF por ganancia patrimonial (exenciones: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 en vivienda habitual, etc.).
- Gastos administrativos habituales: Cancelación de hipoteca (escritura + registro + posible gestoría + comisión del banco), Certificado de Eficiencia Energética, certificado de deuda 0 de la comunidad, IBI y basuras prorrateados al día de la firma.
- Quién paga qué (regla general en España): El vendedor paga plusvalía, cancelación de hipoteca, certificado energético y comunidad/IBI prorrateados. El comprador suele pagar notaría de compraventa y registro (salvo pacto).
- Plazos clave: Plusvalía: 30 días hábiles desde la venta (6 meses en herencias, prorrogables otros 6). IRPF: se declara en la Renta del ejercicio en que vendes.
- Cifras orientativas (sin impuestos): Cancelación hipoteca: 250–600 € (más comisión bancaria si aplica). Certificado energético: 80–150 € piso medio. Certificado comunidad: 0–50 €. Nota simple/gestión varia: 20–60 €.
¿Quién paga qué al vender en Valladolid?
- Vendedor:
- Plusvalía municipal (IIVTNU) si hay incremento de valor del suelo.
- IRPF por la ganancia patrimonial (si la hay).
- Gastos de cancelación de la hipoteca (escritura de cancelación, registro y—si procede—gestoría; además, comisión de cancelación si la hay).
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
- Certificado de deuda con la comunidad (art. 9 LPH) y cuotas pendientes si las hubiera.
- IBI y tasa de basuras prorrateados al día de firma (por costumbre, salvo pacto).
- Comprador (habitual):
- Notaría de compraventa, Registro de la Propiedad, e impuestos de adquisición (ITP o IVA+AJD), salvo pacto en contrario.
Siempre puede pactarse otra cosa en la escritura, pero esta es la práctica más común.
Impuestos del vendedor
Plusvalía municipal en Valladolid (IIVTNU)
- Qué es: impuesto sobre el incremento de valor del suelo urbano entre tu compra y la venta.
- Cuándo se paga: solo si hay ganancia. Si no existe incremento, puedes declarar no sujeción aportando prueba.
- Cálculo: puedes elegir el método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo y años de tenencia) o el real (ganancia real atribuible al suelo). Se tributa por el más favorable.
- Plazos: 30 días hábiles desde la venta (en herencias, 6 meses, prorrogables otros 6 si pides dentro de plazo).
- Dónde se presenta: Ayuntamiento de Valladolid (sede electrónica u oficinas).
- Documentación típica: escrituras (compra/venta), recibo de IBI (para ver el valor catastral del suelo), DNI/NIF y, si procede, prueba de inexistencia de ganancia.
Plusvalía municipal en Valladolid, cálculo y gastos.
Consejo: Ten a mano el IBI para identificar claramente la parte del valor catastral que corresponde al suelo (no a la construcción).
IRPF por ganancia patrimonial
- Qué grava: la ganancia (precio de venta – precio de compra – gastos/ mejoras deducibles).
- Base del ahorro y tipos: tributa en la base del ahorro con tipos vigentes el año de la venta.
- Exenciones/ reducción más comunes:
- Reinversión en vivienda habitual (plazo general 2 años antes/después).
- Mayores de 65 años si venden su vivienda habitual.
- Dación en pago de vivienda habitual.
- Compensación de pérdidas (si vendes con pérdida, no hay IRPF; además puede compensar otras ganancias).
- Cuándo se declara: en la Renta del ejercicio en que firmas la venta.
Si tienes dudas, pide al notario la hoja de liquidación/resumen de costes e impuestos y consulta con tu asesor fiscal.
Gastos administrativos del vendedor
Cancelación de hipoteca
Si tu vivienda tiene hipoteca inscrita, para vender libre de cargas debes:
- Firmar escritura de cancelación en notaría (coste orientativo 100–200 €).
- Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad (30–60 € aprox.).
- Posible gestoría si delegas trámites (120–300 €).
- Comisión de cancelación con tu banco (si aplica, según contrato/fecha de firma del préstamo).
Aunque el comprador pueda aceptar subrogación, lo normal es cancelar para entregar la finca libre de cargas. Consulta cómo cancelar hipoteca al vender.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Obligatorio para publicitar y vender.
- Precio orientativo en Valladolid: 80–150 € para pisos estándar.
- Asegúrate de registrarlo en la Junta/registro autonómico (a menudo incluido por el técnico).
Certificado de deuda con la comunidad (deuda 0)
El administrador debe certificar si estás al corriente.
- Coste habitual: 0–50 € (según comunidad/administración).
- Si hay deudas, normalmente se liquidan en la firma.
IBI y tasa de basuras (prorrateo)
Se suelen prorratear al día de la compraventa, salvo pacto distinto. Ten el último recibo.
¿Cédula de habitabilidad en Castilla y León?
En Castilla y León no se exige cédula de habitabilidad como requisito general para vender. Sí es obligatorio el CEE. En obra nueva, la licencia de primera ocupación y documentos técnicos pueden ser necesarios.
Otros gastos menores habituales
- Nota simple actualizada: 10–20 €.
- Duplicados/planos/cédulas urbanísticas si te los solicitan: variable.
- Mudanza/pequeñas reparaciones para facilitar la venta: variable.
Estimación de costes típicos (sin impuestos)
Orientativo para un piso medio en Valladolid, venta sin hipoteca o con cancelación estándar.
| Concepto | Quién lo asume | Rango orientativo | Notas |
|---|---|---|---|
| Cancelación hipoteca (notaría + registro) | Vendedor | 150–260 € | + Gestoría 120–300 € si la usas; + posible comisión bancaria |
| Certificado eficiencia energética | Vendedor | 80–150 € | Incluye emisión y registro |
| Certificado comunidad (deuda 0) | Vendedor | 0–50 € | Según administrador |
| IBI y basuras prorrateados | Vendedor | Según fecha | Proporcional al día de firma |
| Nota simple / trámites menores | Vendedor | 20–60 € | Puede asumirlos el comprador |
Impuestos aparte: Plusvalía municipal (si hay ganancia) e IRPF (si hay ganancia). Ambos dependen de tu caso (valores de compra/venta, años, valor catastral del suelo, exenciones…).
Ejemplo orientativo de liquidación (sin números “fijos”)
- Plusvalía municipal:
- Calcula ambos métodos (objetivo vs real) y elige el más favorable.
- Presenta en 30 días hábiles (herencias: 6 meses, prorrogables).
- IRPF:
- Ganancia = (Venta – Compra – Gastos/mejoras deducibles).
- Aplica exenciones si cumples (reinversión, mayores 65 en vivienda habitual…).
- Declara en la Renta del año de la venta.
- Gastos administrativos:
- Cancelación hipoteca (si hay): ~250–600 € + comisión si aplica.
- CEE: 80–150 €.
- Comunidad: 0–50 €.
- IBI/basuras: prorrateo según fecha.
Total a preparar sin impuestos: aproximadamente 350–800 €, según hipoteca/gestoría.
Impuestos: muy variables; en plusvalía e IRPF manda tu caso concreto.
Documentación para vender sin sobresaltos (checklist)
- DNI/NIE y estado civil actualizado.
- Escritura de propiedad y, si procede, cancelación de cargas.
- Último IBI (y referencia catastral).
- Certificado energético vigente.
- Certificado de deuda 0 de la comunidad.
- Recibos de suministros (para lecturas/finiquitos).
- Si hay hipoteca: carta de saldo y instrucciones del banco para cancelar.
- Si es vivienda habitual con reinversión: plan y justificantes.
Consejos para pagar menos (legalmente)
- Planifica la reinversión si vendes tu vivienda habitual (plazos de 2 años).
- Reúne gastos y mejoras deducibles (obras que aumentan valor, no mantenimiento).
- En plusvalía, elige el método más favorable y aporta el IBI para separar bien suelo vs construcción.
- Si no hay ganancia, declara no sujeción con prueba.
- Coordina con el administrador de la finca y el banco para no duplicar gestiones (y ahorrar gestoría).
¿Quieres saber por cuánto podrías vender en Valladolid?
Te preparamos una estimación realista con datos de mercado de Valladolid y próximos pasos claros para vender mejor.
¿Quién paga la plusvalía municipal en Valladolid?
En ventas, normalmente la paga el vendedor (salvo pacto en contrario). Solo se paga si hay ganancia en el valor del suelo. Presenta en 30 días hábiles con escritura e IBI; si no hay incremento, declara no sujeción con prueba.
Si reinvierto en otra vivienda habitual, ¿pago IRPF por la ganancia?
La ganancia por la venta de vivienda habitual puede quedar exenta si reinviertes en otra vivienda habitual en los plazos legales (en general, 2 años). Debes poder acreditar la reinversión.
Tengo más de 65 años, ¿tributo si vendo mi vivienda habitual?
La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede estar exenta de IRPF. Si no es vivienda habitual, se aplican las reglas generales.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?
Suma escritura de cancelación (notaría), inscripción en Registro y, si usas, gestoría. En pisos estándar suele rondar 250–600 €, aparte de la comisión del banco si tu préstamo la contempla.
¿Necesito cédula de habitabilidad para vender en Valladolid?
En Castilla y León no se exige cédula de habitabilidad como requisito general para la venta. Sí es obligatorio el certificado de eficiencia energética. En obra nueva, puede requerirse licencia de primera ocupación.
¿IBI, comunidad y basuras cómo se reparten?
Por costumbre se prorratean al día de la firma (IBI/basuras) y el vendedor aporta el certificado de deuda 0 de la comunidad. Todo es pactable en la escritura.
