- Puedes vender sin cancelarla antes: se cancela el mismo día en notaría con el dinero del comprador (lo habitual y más cómodo).
- Alternativas: cancelarla antes (amortización total) o subrogar al comprador (menos frecuente).
- Gastos típicos del vendedor: escritura de cancelación, registro, gestoría y, si toca, comisión por amortización anticipada (con límites legales).
- La cancelación registral es necesaria: si no la inscribes, la carga sigue “viva” en el Registro.
- Documentos clave: certificado de deuda cero/saldo pendiente, escrituras, DNI y recibos.
¿Tengo que cancelar la hipoteca antes de vender?
No necesariamente. Hay tres formas de cerrar la operación:
- Cancelación simultánea en notaría (recomendada): el día de la firma, la parte del precio que corresponde a la deuda pendiente va a tu banco; éste otorga carta de pago y se firma la escritura de cancelación. Luego se inscribe en el Registro.
- Cancelación previa: amortizas la hipoteca días/semanas antes, obtienes certificado de deuda cero y después vendes. Útil si vas con mucha prisa de financiación del comprador o si tu banco tarda en mandar apoderado.
- Subrogación del comprador: el comprador se queda con tu préstamo (mismas condiciones o novadas). Se usa poco porque el comprador suele buscar su propia hipoteca con mejores condiciones.
Consulta también nuestra Guía de venta para ver el proceso completo.
Pasos prácticos (checklist)
1) Pide el certificado de deuda (saldo a fecha prevista de firma) a tu banco.
2) Avisa a la notaría que habrá cancelación: coordinarán con el apoderado del banco.
3) El día de la firma:
- El comprador paga, una parte va al banco para saldar la hipoteca.
- El banco emite carta de pago y firma escritura de cancelación.
4) Post-firma: gestoría/registro tramitan la inscripción de la cancelación.
5) Conserva: copia de la escritura y nota simple limpia cuando esté inscrita.
Consejo: intenta fijar una fecha de firma que coincida con el certificado de saldo para evitar diferencias de intereses.
Si vendes en Castilla-La Mancha, revisa los gastos de vender vivienda en Castilla-La Mancha para calcular tu neto.
Gastos de cancelar al vender (orientativos)
Los importes exactos dependen de aranceles y del capital pendiente, pero a modo guía:
| Concepto | Quién lo paga | Rango habitual | Notas |
|---|---|---|---|
| Escritura de cancelación (notaría) | Vendedor | ~120–250 € | Aranceles fijos aprox.; el banco suele firmar por medio de apoderado. |
| Inscripción de cancelación (Registro) | Vendedor | ~20–50 € | Arancel registral de cancelación. |
| Gestoría (si se usa) | Vendedor | ~90–200 € | Tramita liquidación e inscripción; a veces lo gestiona la notaría. |
| Certificado de deuda/carta de pago | Vendedor | 0–50 € | Depende del banco; algunos no lo cobran. |
| Comisión por amortización anticipada | Vendedor | 0–2% máx. | Según contrato y ley: ver apartado siguiente. |
¿Hay impuesto (AJD) por cancelar? La cancelación de hipoteca está exenta de AJD; no se paga impuesto por la escritura de cancelación.
Comisión por amortización anticipada (límites legales)
- Hipoteca a interés variable: la ley establece topes muy bajos (p. ej., 0,25% si amortizas en los primeros 3 años o 0,15% si es en los primeros 5; depende de lo pactado).
- Hipoteca a interés fijo: tope general de hasta 2% si amortizas en los primeros 10 años y hasta 1,5% a partir de entonces (el banco solo puede cobrar si demuestra pérdida financiera y nunca por encima de esos máximos).
Revisa tu escritura de préstamo: ahí verás la compensación/ comisión aplicable en tu caso.
Documentación que te pueden pedir
- DNI/NIE del vendedor.
- Escritura de la hipoteca y último recibo.
- Certificado de deuda (o “deuda cero” si ya cancelaste).
- IBAN para devoluciones sobrantes.
- Referencia catastral (aparece en IBI).
- En su caso, poder del apoderado del banco (lo aporta la entidad).
Errores que encarecen la operación
- No inscribir la cancelación: la carga queda en el Registro y te bloqueará futuras operaciones.
- Ir a firmar sin certificado actualizado: pueden surgir diferencias de intereses.
- No comparar subrogación vs. hipoteca nueva del comprador (si se plantea).
- Aceptar una gestoría cara sin presupuesto: puedes pedir desglose o proponer alternativa.
- Olvidar la comisión de amortización en el cálculo neto a cobrar.
Si vas a vender en municipios donde la plusvalía pesa, revisa plusvalía municipal: guía y cálculo
Ejemplo rápido (simultánea en notaría)
- Precio de venta: 220.000 €
- Deuda pendiente (certificado): 98.500 €
- Gastos cancelación (notaría+registro+gestoría): ~350 €
- Comisión amortización (hipoteca fija, tope 1,5%): 1.478 € máx. (si procede)
Liquidas en notaría: el comprador paga 220.000 €; de ahí van 98.500 € + comisión al banco y tú recibes la diferencia (menos gastos de cancelación/gestoría).
¿Puedo vender sin cancelar antes la hipoteca?
Sí. Lo normal es cancelar el mismo día de la firma: parte del precio va a tu banco, emite carta de pago y se firma la cancelación. Luego se inscribe en el Registro.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?
Suma notaría (≈120–250 €), registro (≈20–50 €), posible gestoría (≈90–200 €) y, si aplica, la comisión de amortización que marque tu escritura dentro de los límites legales.
¿Tengo que pagar impuestos por cancelar la hipoteca?
No. La escritura de cancelación está exenta de AJD. Solo pagas aranceles (notaría/registro) y posibles gestiones.
¿Qué es mejor, cancelarla antes o el mismo día?
Lo más cómodo suele ser **el mismo día** en notaría. Cancelarla antes tiene sentido si tu banco tarda o si quieres ir con todo resuelto por tu cuenta.
¿Qué pasa si no inscribo la cancelación en el Registro?
La carga seguiría apareciendo. Es imprescindible inscribir para que el inmueble figure **libre de cargas**.
¿Puede el comprador subrogarse en mi hipoteca?
Es posible, pero hoy es menos frecuente: el comprador suele conseguir mejor hipoteca propia. Si se plantea, comparad condiciones y gastos de novación/subrogación.
¿Quieres saber por cuánto podrías vender?
Te preparamos una estimación realista con datos de mercado y próximos pasos claros para vender mejor.
