- Al vender una vivienda en CLM en 2025, los gastos principales son: plusvalía municipal (si hay ganancia), IRPF por la ganancia (con exenciones por reinversión y >65), notaría y registro (si cancelas hipoteca), certificado de eficiencia energética, certificado de deuda de comunidad, IBI prorrateado y pequeñas gestiones. Más abajo te explico cuánto, quién paga y cómo pagar menos.
Plusvalía municipal: cuándo se paga y cómo se calcula
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo urbano entre la compra y la venta. Desde la reforma vigente puedes calcularla por método real (ganancia efectiva atribuible al suelo) o por método objetivo (coeficientes por años) y elegir el más favorable.
- Si no hay incremento, no se paga.
- Los coeficientes y bonificaciones dependen de cada ayuntamiento (por eso conviene revisar la ordenanza local antes de firmar).
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Consejo: prepara una simulación con ambas fórmulas y documentación (valor de suelo, fechas) para decidir la opción más baja.
IRPF por la ganancia: tramos y exenciones
La ganancia patrimonial (precio de venta – gastos/tributos – valor de adquisición) tributa en la base del ahorro según tramos vigentes.
Exenciones frecuentes:
- Reinversión en vivienda habitual (vendes tu habitual y reinviertes el importe en otra habitual dentro de plazo).
- Mayores de 65 años: exentos al vender su vivienda habitual. Además, si venden una segunda vivienda, pueden dejar exenta la ganancia constituyendo una renta vitalicia (límite de capital exento: 240.000 €, plazo 6 meses).
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Truco legal: conserva facturas de reformas y gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro) porque aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia.
Notaría y Registro (cancelación de hipoteca)
Si tienes hipoteca, al vender normalmente se cancela:
- Escritura de cancelación en notaría (aranceles regulados).
- Inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad.
El coste total suele estar en unos cientos de euros, dependiendo del capital pendiente, folios y gestoría.
Tip: pide presupuesto cerrado a la gestoría del banco y compáralo con alternativas.
Si quieres cancelar tu hipoteca, consulta los pasos, gastos y cómo no perder dinero.
Certificados y documentos habituales
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): obligatorio para vender. Lo emite un técnico y se registra en la comunidad autónoma.
- Certificado de deuda de comunidad (art. 9 LPH): acredita si hay cuotas pendientes. Suele tener un coste administrativo.
- IBI del año de la venta: se pacta entre las partes; en la práctica, se prorratea desde la fecha de firma.
- Cédula de habitabilidad: en Castilla-La Mancha no se exige para la compraventa; basta con CEE y resto de documentación (escrituras, suministros, etc.).
¿Quién paga cada gasto? (resumen rápido)
| Concepto | Quién suele pagar | Obligatorio | Notas |
|---|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Sí, si hay incremento y salvo exenciones | Se liquida en el ayuntamiento tras la firma. Método objetivo o real (más favorable). |
| IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor | Si hay ganancia | Tributa en base del ahorro. Exenciones: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 (vivienda habitual), etc. |
| Cancelación de hipoteca (económica) | Vendedor | Si existe hipoteca | Comisión según contrato y ley + certificado deuda cero. |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | Si existe hipoteca | Escritura de cancelación, registro y (habitual) gestoría. |
| Certificado de Eficiencia Energética (CEE) | Vendedor | Sí (salvo contadas excepciones) | Debe aportarse para publicitar y vender. |
| Certificado de estar al corriente (comunidad) | Vendedor | Sí | Art. 9 LPH. Lo emite el administrador. |
| Notaría escritura de compraventa | Comprador (salvo pacto) | Sí | El vendedor paga su copia si la solicita. |
| Registro de la Propiedad (inscripción) | Comprador (salvo pacto) | Sí | Relacionado con la escritura del comprador. |
| Honorarios inmobiliaria | Habitual: vendedor | No | Según encargo firmado; puede pactarse otra cosa. |
| ITP/AJD del comprador | Comprador | Sí (para el comprador) | No es gasto del vendedor. |
Cómo pagar menos (dentro de la ley)
- Compara plusvalía real vs. objetiva y declara por la más favorable.
- Guarda facturas de reformas y de la compra para elevar el valor de adquisición.
- Si vendes tu vivienda habitual, planifica la reinversión en la nueva habitual.
- Si tienes >65 años, estudia la exención por habitual o la renta vitalicia para una segunda vivienda.
- Coordina la cancelación de hipoteca el mismo día de la venta para evitar gastos extra y acuerda prorrateos (IBI/comunidad) en la escritura.
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Checklist rápida antes de firmar
- CEE emitido y registrado
- Certificado de deuda de comunidad solicitado
- Recibos de IBI y suministros al día
- Presupuesto notaría/registro (si cancelas hipoteca)
- Simulación de plusvalía y cálculo orientativo de IRPF
- Documentación original (escritura, DNI, últimas derramas, etc.)
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¿Qué impuestos paga el vendedor al vender en Castilla-La Mancha?
Dos: **Plusvalía municipal (IIVTNU)**, que se liquida en el ayuntamiento si hay incremento de valor del terreno, y **IRPF** por la ganancia patrimonial (en la declaración anual).
¿Quién paga la notaría y el registro?
Lo habitual en España es que **el comprador** pague la escritura de compraventa y su inscripción en el Registro. El **vendedor** asume la plusvalía municipal y, si la hubiera, la **cancelación de hipoteca** (económica y registral). Puede pactarse otra cosa por escrito.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal y cuándo se paga?
Se puede calcular por el **método objetivo** (coeficientes y años de tenencia) o por el **método real** (plusvalía efectiva), aplicando el más favorable. **Plazo habitual**: 30 días hábiles desde la firma de la escritura (revisa tu ayuntamiento).
¿Estoy exento de IRPF si reinvierto?
Si vendes tu **vivienda habitual** y **reinviertes** el importe obtenido en otra vivienda habitual en los plazos legales (antes/después), puedes **acogerte a la exención** en la parte reinvertida. Los **mayores de 65 años** están exentos por la ganancia en la venta de su vivienda habitual.
¿Necesito Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?
Sí, salvo contadas excepciones. Es un documento **obligatorio** que debe aportar el **vendedor** para publicitar y formalizar la venta.
Tengo hipoteca, ¿qué gastos tendré?
1) Posible **comisión de reembolso** según tu contrato y la ley vigente. 2) **Cancelación registral**: escritura de cancelación ante notario, inscripción en registro y (habitualmente) gestoría. 3) **Certificado de deuda cero** del banco.
¿La agencia inmobiliaria quién la paga?
En la práctica, **lo suele pagar el vendedor** (honorarios en el encargo de venta). Puede pactarse que pague el comprador o una fórmula mixta.
Soy no residente en España, ¿hay retención?
Sí. El **comprador** debe **retener el 3%** del precio (Modelo 211) e ingresarlo a cuenta del impuesto del no residente. Después puedes regularizar según tu ganancia real.
¿Se prorratean IBI y comunidad?
Es **habitual** prorratear **IBI** y **cuotas de comunidad** a fecha de firma, salvo pacto distinto. El vendedor debe aportar certificado de estar al corriente (lo emite el administrador).
¿Qué documentos conviene preparar antes de vender?
DNI/NIE, **escritura** o título, **nota simple** actualizada, **CEE**, **recibos de IBI**, certificado de **comunidad** (al corriente), escrituras/recibos de **hipoteca** (si procede) y, si hay obras, licencias y facturas.
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