Vender una casa se resume en siete pasos: fijar el precio correcto, preparar la vivienda y la documentación, publicar el anuncio, gestionar las visitas, negociar, firmar las arras y escriturar ante notario. El paso que más condiciona el resultado es el primero, el precio, así que lo sensato es empezar por saber cuánto vale tu casa con datos reales de mercado, no con una intuición.
En esta guía tienes el proceso completo y actualizado a 2026: qué hacer en cada paso, qué documentos necesitas, qué impuestos y gastos tendrás que asumir y cómo decidir si vendes por tu cuenta o con ayuda. Está pensada como punto de partida; en cada bloque te enlazamos las guías específicas para profundizar.
- Vender bien empieza por un precio realista: es lo que más influye en si tu casa se vende o se queda parada.
- Necesitarás documentación como la nota simple, la escritura y el certificado de eficiencia energética (obligatorio en el anuncio).
- Al vender pagarás IRPF por la ganancia (base del ahorro, del 19 % al 28 %) y la plusvalía municipal, entre otros gastos.
- Puedes vender por tu cuenta (sin comisión) o con agencia; depende de tu tiempo y experiencia.
- Primer paso concreto: calcula gratis lo que vale tu vivienda.
Paso 1. Pon el precio correcto (es lo más importante)
Un precio por encima del mercado es la causa número uno de que una vivienda pase meses sin venderse: los compradores la descartan y, cuando por fin bajas, ya arrastra «mala fama». Un precio por debajo, en cambio, te deja dinero sobre la mesa. El objetivo es el precio de mercado real, el que un comprador está dispuesto a pagar hoy por una vivienda como la tuya en tu zona.
La forma fiable de acertar es analizar comparables actuales y ajustar por las características concretas de tu casa. Puedes obtener un rango orientativo gratis con el valorador de vivienda de Urbalia, y si quieres entender el método detrás, te lo explicamos en la guía sobre cómo saber cuánto vale tu casa.
¿Quieres saber por cuánto podrías vender?
Te preparamos una estimación realista con datos de mercado y próximos pasos claros para vender mejor.
Paso 2. Prepara la vivienda para venderla
Una vivienda cuidada se vende antes y por más dinero. No hace falta una reforma: con pequeñas acciones se nota la diferencia.
- Despersonaliza y ordena: retira exceso de muebles y objetos personales para que el comprador se imagine viviendo allí.
- Repara lo evidente: grifos que gotean, persianas, pintura desconchada, bombillas fundidas.
- Limpieza a fondo y mucha luz natural en el día de las fotos y las visitas.
- Si el presupuesto lo permite, una mano de pintura neutra es de las inversiones más rentables.
Paso 3. Reúne la documentación
Tener los papeles listos evita retrasos y da confianza al comprador. Esto es lo habitual para vender una vivienda:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (acredita titularidad y cargas).
- Escritura de compraventa del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender, y su etiqueta debe aparecer en el anuncio (Real Decreto 390/2021).
- Último recibo del IBI y justificante de estar al corriente.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Si tienes hipoteca, el certificado de deuda pendiente para su cancelación.
- Cédula de habitabilidad si tu comunidad autónoma la exige.
Paso 4. Publica el anuncio
Con precio y documentación listos, toca dar visibilidad a la vivienda. Aquí manda la calidad del anuncio: fotos con luz natural (empezando por la mejor estancia), un título concreto con la zona y sus puntos fuertes, y una descripción con metros, habitaciones, planta, orientación, gastos de comunidad y entorno.
Puedes publicar tu vivienda gratis y llegar a compradores reales de tu zona. Te contamos cómo hacerlo bien en la guía para publicar tu piso gratis y sin comisión.
Paso 5. Gestiona las visitas
Responde las consultas el mismo día: los compradores contactan varios anuncios a la vez y quien responde antes juega con ventaja. Agrupa las visitas, ten la casa presentable y prepara respuestas a las preguntas habituales (gastos, orientación, estado de la instalación, comunidad). Filtrar bien ahorra tiempo: pregunta si la compra es al contado o con hipoteca y en qué plazo quieren cerrar.
Paso 6. Negocia y firma las arras
Cuando llega una oferta, se negocia precio y condiciones. Al acordar, lo normal es firmar un contrato de arras: el comprador entrega una señal (habitualmente en torno al 10 %) y se fijan precio, plazo para escriturar y condiciones. Las arras penitenciales permiten que, si alguna parte se echa atrás, existan consecuencias pactadas (el comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve duplicada). Revisa bien este contrato antes de firmarlo.
Paso 7. Firma ante notario y entrega
El paso final es la escritura pública de compraventa ante notario, donde se paga el precio restante, se entregan las llaves y se cancela la hipoteca si la había. El notario da fe de la operación y esta se inscribe después en el Registro de la Propiedad. A partir de ahí, solo quedan las liquidaciones de impuestos.
Impuestos y gastos de vender una vivienda
Conviene tenerlos claros antes de fijar el precio, porque reducen lo que recibes de verdad:
- IRPF por la ganancia patrimonial: tributa la diferencia entre lo que te costó comprar (con gastos) y lo que obtienes al vender, dentro de la base del ahorro. En 2026 los tramos van del 19 % (primeros 6.000 €) al 28 % (a partir de 300.000 €). Hay exenciones: por reinversión en vivienda habitual (dentro de 2 años) y para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor y grava el incremento del valor del suelo. Puedes calcularla por el método objetivo o el real; si no hubo incremento, es 0 €. Profundizamos en cómo funciona la plusvalía municipal.
- Certificado energético, notaría, gestoría y cancelación de hipoteca: gastos variables según el caso. Te los desglosamos en la guía de gastos de vender un piso.
¿Vender por tu cuenta o con agencia?
Vender como particular te ahorra la comisión de intermediación, pero asumes tú el precio, las fotos, las visitas, la negociación y los trámites. Con agencia pagas un porcentaje, pero delegas el trabajo y la gestión. La decisión depende de tu tiempo, tu experiencia y las prisas que tengas. Analizamos los pros y contras en la guía sobre vender un piso sin agencia.
¿Cuánto se tarda en vender una casa?
No hay un plazo fijo: depende de la zona, el tipo de vivienda y, sobre todo, del precio. Un inmueble bien valorado, bien presentado y bien anunciado recibe contactos desde las primeras semanas; uno con el precio alto puede encallar durante meses. Por eso los pasos 1 y 4 (precio y anuncio) son los que más mueven la aguja. Si en un mes apenas tienes visitas, suele ser señal de que hay que revisar el precio.
Saber cuánto vale de verdad. El precio es el factor que más influye en que se venda o se quede parada, así que antes de nada conviene obtener una valoración basada en datos reales de tu zona. Puedes hacerlo gratis con el valorador de Urbalia.¿Cuál es el primer paso para vender mi casa?
Principalmente: nota simple actualizada, escritura, certificado de eficiencia energética, último IBI, certificado de estar al corriente con la comunidad y, si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente. Algunas comunidades exigen además la cédula de habitabilidad.¿Qué documentos necesito para vender una vivienda?
El IRPF por la ganancia patrimonial (base del ahorro, del 19 % al 28 % en 2026) y la plusvalía municipal, que paga el vendedor. Existen exenciones en el IRPF por reinversión en vivienda habitual o para mayores de 65 años.¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
Sí. Según el Real Decreto 390/2021, necesitas el certificado de eficiencia energética para vender, y su etiqueta debe figurar en el anuncio. No exige una nota mínima: una vivienda con calificación baja se puede vender igual.¿Es obligatorio el certificado energético para vender?
Sí. Publicando como particular y gestionando tú las visitas y la negociación evitas la comisión. A cambio asumes el trabajo y los trámites; conviene valorar si te compensa según tu tiempo y experiencia.¿Puedo vender mi casa sin agencia?
Ajusta el precio al mercado, presenta bien la vivienda, publica un anuncio con buenas fotos y responde las consultas el mismo día. Si en unas semanas no recibes contactos, revisa el precio: casi siempre es la causa.¿Cómo consigo vender más rápido?
Aviso: la fiscalidad de la venta (IRPF, plusvalía municipal, exenciones) cambia con frecuencia y varía según la comunidad autónoma y el ayuntamiento. Esta guía es orientativa y está actualizada a 2026; antes de tomar decisiones con impacto fiscal, confirma tu caso con un asesor. Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF, Ley 7/2024, normativa de IIVTNU vigente y Real Decreto 390/2021.
