Vender un piso en Madrid implica una serie de gastos e impuestos que muchos propietarios desconocen hasta el último momento. Entre la plusvalía municipal (una de las más altas de España), el IRPF, la cancelación de hipoteca y otros gastos administrativos, es fundamental saber exactamente cuánto vas a pagar para no llevarte sorpresas desagradables.
En esta guía completa actualizada a 2026, te explicamos paso a paso todos los gastos al vender tu piso en Madrid: qué impuestos pagas, cuánto cuestan los trámites administrativos, quién asume cada coste y, lo más importante, cómo calcular exactamente cuánto te quedará neto de tu venta.
Antes de seguir leyendo, si todavía no sabes cuánto vale realmente tu vivienda en Madrid, te recomendamos solicitar una valoración gratuita y profesional para planificar correctamente todos estos gastos.
- Impuestos del vendedor: Plusvalía municipal (29% en Madrid, uno de los más altos) + IRPF por ganancia patrimonial (19-28%)
- Gastos administrativos: Cancelación hipoteca (250-600€) + Certificado Energético (100-180€) + Comunidad al día
- Quién paga qué: Vendedor → plusvalía, IRPF, cancelación hipoteca, CEE, IBI prorrateado | Comprador → notaría, registro, ITP/IVA
- Plazos críticos: Plusvalía 30 días hábiles | IRPF en declaración del año siguiente
- Coste total estimado: Entre 3.000-15.000€ según precio, años de tenencia y ganancia (impuestos incluidos)
- Exenciones clave: Reinversión vivienda habitual (2 años), mayores 65 años, venta sin ganancia
- Particularidad Madrid: Tipo plusvalía 29% (vs 25% media nacional) + valores catastrales elevados
¿Quién paga qué al vender un piso en Madrid?
Uno de los errores más comunes es asumir que todos los gastos los paga el comprador. La realidad es muy diferente: en España, y particularmente en Madrid, existe una distribución clara de quién asume cada coste.
Gastos que asume el vendedor
Impuestos obligatorios:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): Impuesto del Ayuntamiento de Madrid sobre el incremento del valor del suelo
- IRPF por ganancia patrimonial: Impuesto estatal sobre el beneficio obtenido en la venta
Gastos administrativos:
- Cancelación de hipoteca: Escritura de cancelación, inscripción en Registro y comisión bancaria (si aplica)
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Obligatorio para publicitar y vender
- Certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios
- IBI y tasa de basuras: Prorrateados hasta el día de la firma
- Cuotas de comunidad pendientes: Si las hubiera
Gastos que asume el comprador
Impuestos de adquisición:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6% en Madrid para viviendas de segunda mano
- IVA + AJD: 10% + 0,75% en viviendas nuevas (promotor)
Gastos de formalización:
- Notaría de la compraventa: Aproximadamente 600-900€
- Registro de la Propiedad: Entre 400-600€
- Gestoría: Si la contratan, unos 300-500€
Importante: Vendedor y comprador pueden pactar libremente quién asume cada gasto, pero lo anterior es la práctica habitual en Madrid y el resto de España.
Impuestos del vendedor al vender en Madrid
Plusvalía Municipal en Madrid (IIVTNU)
La plusvalía municipal madrileña es uno de los impuestos más gravosos para el vendedor, ya que Madrid tiene el tipo impositivo del 29%, uno de los más altos de España.
¿Qué grava exactamente?
Grava el incremento de valor del suelo urbano (no del edificio) desde que compraste hasta que vendes. Es decir, solo tributa el terreno, no la construcción.
Dos métodos de cálculo (desde 2022)
Desde la reforma de 2022, puedes elegir entre dos métodos y se aplica siempre el más favorable:
Método 1: Objetivo (Tradicional)
Fórmula: Valor catastral del suelo × Coeficiente × Años × 29%
Coeficientes Madrid 2026:
- Hasta 1 año: 0.14
- De 1 a 5 años: 0.13
- De 5 a 10 años: 0.15
- De 10 a 15 años: 0.16
- De 15 a 20 años: 0.17
- Más de 20 años: 0.17 (máximo 20 años)
Ejemplo práctico – Piso en Chamberí (10 años):
- Valor catastral del suelo: 45.000€
- Años de propiedad: 10
- Coeficiente: 0.15
- Base: 45.000€ × 0.15 × 10 = 67.500€
- Plusvalía: 67.500€ × 29% = 19.575€
Método 2: Real (Ganancia efectiva)
Fórmula: (Valor venta del suelo – Valor compra del suelo) × 29%
Ejemplo práctico – Mismo piso en Chamberí:
- Valor suelo en venta: 85.000€ (estimado 20% del precio total)
- Valor suelo en compra: 60.000€
- Ganancia del suelo: 25.000€
- Plusvalía: 25.000€ × 29% = 7.250€
En este caso, se aplicaría el método real (7.250€) por ser más favorable que el objetivo (19.575€).
Cuándo NO pagas plusvalía en Madrid
Exención por pérdidas: Si vendiste por menos de lo que compraste, estás exento. Debes acreditarlo con las escrituras.
Transmisiones por divorcio: Las adjudicaciones de vivienda por sentencia de divorcio están exentas.
Herencias: Tienen una bonificación del 95% en Madrid (solo pagas el 5% de la cuota).
Plazos de pago
- 30 días hábiles desde la firma de la escritura (compraventa)
- 6 meses desde el fallecimiento (herencias), prorrogables otros 6
Importante: El Ayuntamiento de Madrid puede comprobar ambos métodos, así que asegúrate de presentar el más favorable con toda la documentación.
IRPF por Ganancia Patrimonial
Además de la plusvalía municipal, el vendedor debe tributar en el IRPF por la ganancia obtenida en la venta.
¿Cómo se calcula la ganancia?
Fórmula básica:
Ganancia = Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles
Gastos deducibles:
- Impuestos de compra que pagaste (ITP o IVA+AJD)
- Notaría y registro de cuando compraste
- Gastos de formalización de hipoteca
- Mejoras permanentes (no reparaciones): cocina nueva, instalación A/A, cerramiento terraza…
- Plusvalía municipal que pagas ahora al vender
Ejemplo práctico – Piso en Salamanca:
- Precio de venta: 450.000€
- Precio de compra (2015): 320.000€
- ITP pagado en 2015: 19.200€
- Notaría y registro 2015: 2.500€
- Reforma cocina 2018: 15.000€
- Plusvalía municipal 2026: 12.000€
- Ganancia neta: 450.000 – 320.000 – 19.200 – 2.500 – 15.000 – 12.000 = 81.300€
Tipos impositivos 2026
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con estos tipos:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Continuando el ejemplo anterior:
- Primeros 6.000€ al 19% = 1.140€
- Siguientes 44.000€ (hasta 50.000) al 21% = 9.240€
- Resto 31.300€ al 23% = 7.199€
- Total IRPF: 17.579€
Exenciones del IRPF (no confundir con plusvalía)
Reinversión en vivienda habitual:
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el dinero obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después), estás exento del IRPF.
Requisitos:
- Debe ser vivienda habitual (residencia >3 años)
- Reinvertir el importe TOTAL obtenido (no solo la ganancia)
- Dentro de 2 años antes o después de la venta
Mayores de 65 años:
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, estás totalmente exento del IRPF, aunque no reinviertas.
Venta con pérdidas:
Si vendes por menos de lo que te costó (incluyendo gastos), no hay ganancia y por tanto no pagas IRPF.
Importante: Estas exenciones son solo para el IRPF, no afectan a la plusvalía municipal que pagas al Ayuntamiento.
Gastos administrativos al vender en Madrid
Cancelación de hipoteca
Si tu piso tiene una hipoteca, deberás cancelarla para entregar la vivienda libre de cargas al comprador.
Costes de cancelación
Escritura de cancelación:
- Notaría: 100-200€
- Depende del importe pendiente del préstamo
Inscripción en el Registro:
- Registro de la Propiedad: 40-80€
- Arancel según capital pendiente
Gestoría (opcional pero recomendable):
- Gestión completa: 150-350€
- Te ahorra visitas y papeleo
Comisión bancaria:
- Hipotecas firmadas antes de mayo 2019: Pueden cobrarte hasta un 0,5% del capital pendiente
- Hipotecas desde mayo 2019: Comisión prohibida si cancelas después de 3 años (5 años si es tipo fijo)
Ejemplo de coste total cancelación:
- Capital pendiente: 120.000€
- Notaría cancelación: 150€
- Registro: 60€
- Gestoría: 250€
- Comisión bancaria (hipoteca 2016): 600€ (0,5% de 120.000€)
- Total: 1.060€
Si tu hipoteca es posterior a 2019 y llevas más de 3 años, ese coste baja a 460€ (sin comisión bancaria).
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Obligatorio para anunciar y vender cualquier vivienda en Madrid.
Coste en Madrid
- Pisos pequeños (50-70m²): 100-130€
- Pisos medianos (70-100m²): 130-160€
- Pisos grandes (>100m²): 160-200€
El precio incluye:
- Visita del técnico
- Emisión del certificado
- Registro en la Comunidad de Madrid
Importante: El certificado tiene validez de 10 años y debe estar registrado antes de publicitar la venta.
Certificado de estar al corriente con la comunidad
El administrador de la comunidad debe emitir un certificado de deuda cero que acredite que no debes cuotas.
Coste: Entre 0-50€ según la comunidad (algunas no cobran)
Si tienes deudas pendientes, deberás liquidarlas antes de vender o descontarlas del precio en la firma.
IBI y tasa de basuras (prorrateo)
Aunque el IBI lo paga quien figure como titular el 1 de enero, lo habitual es prorratear estos gastos al día de la firma:
Ejemplo:
- IBI anual: 800€
- Fecha de venta: 15 de junio
- Días del vendedor: 165 (1 enero – 15 junio)
- Días del comprador: 200 (16 junio – 31 diciembre)
- Vendedor paga: (165/365) × 800€ = 361,64€
Lo mismo aplica para la tasa de basuras.
Otros gastos menores habituales
Nota simple actualizada: 10-20€
- Para comprobar cargas antes de vender
Cédula de habitabilidad:
- En Madrid no es obligatoria para viviendas de segunda mano
- Solo para obra nueva o primera ocupación
Duplicados de llaves: 50-150€
- Conveniente tener juegos extra para la entrega
Limpieza profesional final: 80-150€
- Mejora la presentación en la entrega
Estimación de costes totales al vender en Madrid
Ejemplo 1: Piso sin hipoteca en Tetuán (propietario joven)
Datos de la venta:
- Precio de compra (2018): 200.000€
- Precio de venta (2026): 285.000€
- Años de propiedad: 7 años
- Valor catastral del suelo: 30.000€
- NO es vivienda habitual
- Sin hipoteca
Cálculo de gastos:
Plusvalía municipal:
- Método objetivo: 30.000 × 0.15 × 7 × 29% = 9.135€
- Método real: (52.000 – 38.000) × 29% = 4.060€
- Se aplica: 4.060€ (método real)
IRPF:
- Ganancia: 285.000 – 200.000 – 12.000 (ITP) – 2.000 (gastos) – 4.060 (plusvalía) = 66.940€
- Primeros 6.000 al 19%: 1.140€
- Siguientes 44.000 al 21%: 9.240€
- Resto 16.940 al 23%: 3.896€
- Total IRPF: 14.276€
Gastos administrativos:
- CEE: 140€
- Comunidad: 30€
- IBI prorrateo: 320€
- Total admin: 490€
COSTE TOTAL: 4.060 + 14.276 + 490 = 18.826€
Neto recibido: 285.000 – 18.826 = 266.174€
Ejemplo 2: Piso con hipoteca en Chamartín (vivienda habitual con reinversión)
Datos de la venta:
- Precio de compra (2012): 280.000€
- Precio de venta (2026): 420.000€
- Años de propiedad: 13 años
- Valor catastral del suelo: 48.000€
- ES vivienda habitual + reinversión total
- Hipoteca pendiente: 95.000€
Cálculo de gastos:
Plusvalía municipal:
- Método objetivo: 48.000 × 0.16 × 13 × 29% = 28.953€
- Método real: (90.000 – 52.000) × 29% = 11.020€
- Se aplica: 11.020€ (método real)
IRPF:
- Ganancia: 420.000 – 280.000 – 16.800 (ITP) – 3.500 (gastos) – 11.020 (plusvalía) – 25.000 (reformas) = 83.680€
- Exento por reinversión en vivienda habitual: 0€
Gastos administrativos:
- Cancelación hipoteca: 650€ (sin comisión, hipoteca 2019)
- CEE: 160€
- Comunidad: 40€
- IBI prorrateo: 450€
- Total admin: 1.300€
COSTE TOTAL: 11.020 + 0 + 1.300 = 12.320€
Neto recibido (antes de pagar hipoteca): 420.000 – 12.320 = 407.680€
Neto final (después de pagar hipoteca): 407.680 – 95.000 = 312.680€
Ejemplo 3: Herencia en Retiro (bonificación 95%)
Datos de la venta:
- Heredado en 2022
- Precio de venta (2026): 350.000€
- Años desde herencia: 3 años
- Valor catastral del suelo: 55.000€
- Sin hipoteca
Cálculo de gastos:
Plusvalía municipal:
- Método objetivo: 55.000 × 0.13 × 3 × 29% = 6.221€
- Con bonificación 95%: 6.221 × 5% = 311€
IRPF:
- Valor heredado (referencia catastral): 270.000€
- Ganancia: 350.000 – 270.000 = 80.000€
- Cálculo IRPF: 1.140 + 9.240 + 6.900 = 17.280€
Gastos administrativos: 490€
COSTE TOTAL: 311 + 17.280 + 490 = 18.081€
Neto recibido: 350.000 – 18.081 = 331.919€
¿Quieres saber por cuánto podrías vender?
Te preparamos una estimación realista con datos de mercado y próximos pasos claros para vender mejor.
Comparativa Madrid vs otras ciudades españolas
Madrid destaca por tener una de las plusvalías municipales más altas de España:
| Ciudad | Tipo Plusvalía | ITP Comprador | Coste Vendedor (promedio) |
|---|---|---|---|
| Madrid | 29% | 6% | Alto |
| Barcelona | 30% | 10% | Muy alto |
| Valencia | 29% | 10% | Alto |
| Sevilla | 29% | 8% | Medio-Alto |
| Málaga | 29% | 8% | Medio-Alto |
| Bilbao | 30% | 7% | Alto |
Por qué Madrid es caro para el vendedor:
- Tipo impositivo al límite: 29% de 30% máximo legal
- Valores catastrales elevados: Madrid tiene de los valores más altos de España
- Revalorización histórica: El suelo madrileño se ha revalorizado mucho en 20 años
- Sin bonificaciones generales: A diferencia de otros municipios, Madrid no tiene descuentos adicionales
Documentación necesaria para vender sin problemas
Checklist del vendedor
Documentación personal:
- ☑ DNI/NIE en vigor
- ☑ Certificado de matrimonio o pareja de hecho (si aplica)
- ☑ Capitulaciones matrimoniales (si las hay)
Documentación de la vivienda:
- ☑ Escritura de propiedad original
- ☑ Nota simple del Registro actualizada (menos de 3 meses)
- ☑ Último recibo del IBI
- ☑ Último recibo de tasa de basuras
- ☑ Certificado de Eficiencia Energética registrado
Documentación de la hipoteca (si la hay):
- ☑ Escritura de hipoteca original
- ☑ Certificado de saldo pendiente del banco
- ☑ Últimas 3 nóminas/recibos de pago de la hipoteca
Comunidad de propietarios:
- ☑ Certificado de estar al corriente de pago
- ☑ Últimos recibos de comunidad
- ☑ Estatutos de la comunidad
- ☑ Actas de las últimas juntas
Suministros:
- ☑ Último recibo de luz
- ☑ Último recibo de agua
- ☑ Último recibo de gas (si hay)
- ☑ Contratos de suministros para baja/traspaso
Otros documentos útiles:
- ☑ Plano de la vivienda
- ☑ Cédula de habitabilidad (si la tienes, aunque no es obligatorio en Madrid)
- ☑ Libro del edificio (si es reciente)
- ☑ Garantías de electrodomésticos incluidos
- ☑ Facturas de reformas importantes
Consejos para pagar menos (legalmente)
1. Planifica la reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual, reinvierte todo el importe en otra vivienda habitual en 2 años y estarás exento del IRPF.
Importante: Debe ser reinversión TOTAL del precio obtenido, no solo de la ganancia.
2. Conserva todas las facturas de mejoras
Las mejoras permanentes reducen tu ganancia patrimonial y por tanto el IRPF:
Deducible:
- Nueva cocina integral
- Nuevo baño completo
- Instalación de aire acondicionado
- Cambio de ventanas/puertas
- Cerramiento de terraza
- Ascensor nuevo
NO deducible:
- Pintura
- Reparaciones puntuales
- Mantenimiento general
- Cambio de bombillas/grifos
3. Comprueba ambos métodos de plusvalía
Aunque el Ayuntamiento debe aplicar el más favorable, verifica tú mismo que así sea. A veces cometen errores.
4. Si vendes con pérdidas, acredítalo bien
Si vendiste por menos de lo que compraste, estás exento de plusvalía. Pero debes acreditarlo con:
- Escritura de compra original
- Escritura de venta actual
- Justificación clara de la pérdida
5. Negocia la comisión de cancelación con el banco
Si tu hipoteca es anterior a 2019, intenta negociar con el banco una reducción o eliminación de la comisión de cancelación anticipada. Muchos bancos la bonifican parcialmente.
6. Presenta la plusvalía a tiempo
El plazo son 30 días hábiles. Si te pasas:
- Recargo del 5% (hasta 3 meses)
- Recargo del 10% (3-6 meses)
- Recargo del 15% (6-12 meses)
- Recargo del 20% + intereses (más de 12 meses)
7. Considera el momento fiscal
Si estás en el límite de año, a veces compensa esperar a enero para vender:
- Pospones el IRPF a la declaración del año siguiente
- Ganas 15 meses extra antes de pagar
8. Usa los gastos de venta como deducción
Recuerda que la plusvalía municipal que pagas al vender es deducible de la ganancia patrimonial del IRPF. Esto reduce tu factura fiscal total.
Plazos críticos que debes conocer
Plusvalía Municipal
- 30 días hábiles desde la firma ante notario
- Sanción: Recargos del 5% al 20% según retraso
- Prescripción: 4 años (pero mejor no arriesgarse)
IRPF por Ganancia Patrimonial
- Se declara en la Renta del año siguiente
- Ejemplo: Venta en junio 2026 → Declaras en abril-junio 2026
- Sanción por no declarar: Entre 50-200% de la cuota + intereses
Cancelación de Hipoteca
- Sin plazo legal estricto
- Recomendable: Antes de la firma de compraventa
- Alternativa: Usar el dinero de la venta en el momento de la firma (muy común)
Certificado de Eficiencia Energética
- Antes de publicitar la venta
- Sanción: 300-6.000€ por vender sin CEE
- Validez: 10 años desde emisión
El coste total depende de muchos factores, pero como orientación: entre el 5-15% del precio de venta en impuestos y gastos. Por ejemplo, un piso vendido por 300.000€ puede tener costes de 15.000-45.000€ según años de propiedad, ganancia obtenida, si hay hipoteca y si aplican exenciones. Los conceptos principales son plusvalía municipal (29% sobre incremento del suelo), IRPF (19-28% sobre ganancia patrimonial) y gastos administrativos (500-1.500€).¿Cuánto me costará vender mi piso en Madrid?
Sí, la plusvalía municipal que pagas al Ayuntamiento es un gasto deducible de tu ganancia patrimonial en el IRPF. Esto significa que reduces la base imponible y por tanto pagas menos IRPF. Por ejemplo, si pagas 10.000€ de plusvalía, esos 10.000€ se restan de tu ganancia antes de calcular el IRPF, lo que puede ahorrarte 2.000-2.800€ en el IRPF.¿Puedo deducir la plusvalía municipal del IRPF?
Si vendes tu vivienda habitual (residencia >3 años) y reinviertes todo el dinero obtenido en otra vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes (o incluso 2 años antes), estás totalmente exento de pagar IRPF por la ganancia patrimonial. Importante: debes reinvertir el importe TOTAL de venta, no solo la ganancia. La plusvalía municipal SÍ la pagas igualmente al Ayuntamiento de Madrid.¿Qué pasa si vendo mi vivienda habitual para comprar otra?
No. Si has vendido tu piso por menos dinero del que te costó (incluyendo los gastos de compra y mejoras), estás exento de pagar la plusvalía municipal. Debes acreditarlo presentando las escrituras de compra y venta que demuestren la pérdida. Desde la reforma de 2022, esta exención está garantizada por ley. Tampoco pagarás IRPF, ya que no hay ganancia patrimonial.¿Tengo que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
Tienes 30 días hábiles (no naturales) desde la fecha de firma de la escritura de venta para presentar la autoliquidación y pagar la plusvalía municipal al Ayuntamiento de Madrid. Si te pasas del plazo, te aplicarán recargos del 5% (hasta 3 meses de retraso), 10% (3-6 meses), 15% (6-12 meses) o 20% más intereses (más de 12 meses). Es uno de los plazos más estrictos, así que márcalo en el calendario.¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía en Madrid?
Puedes deducir de tu ganancia patrimonial: impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA+AJD), notaría y registro de la compra, gastos de formalización de la hipoteca de compra, mejoras permanentes realizadas (cocina, baño, A/A, ventanas… con factura), comisiones inmobiliarias de venta, y la plusvalía municipal que pagas ahora. NO son deducibles: reparaciones, mantenimiento, pintura, comunidad o suministros.¿Qué gastos de venta puedo deducir en el IRPF?
Los mayores de 65 años están exentos del IRPF si venden su vivienda habitual (aunque no reinviertan). Sin embargo, SÍ deben pagar la plusvalía municipal al Ayuntamiento de Madrid (aunque en Madrid las herencias tienen bonificación del 95%). Es importante entender que son dos impuestos diferentes: el IRPF (estatal) y la plusvalía (municipal).¿Los mayores de 65 años pagan impuestos al vender?
Cancelar una hipoteca al vender en Madrid cuesta aproximadamente 400-1.200€ en total, dependiendo de: notaría de la escritura de cancelación (100-200€), registro de la propiedad (40-80€), gestoría si la contratas (150-350€), y comisión bancaria (0,5% del capital pendiente en hipotecas pre-2019, o 0€ en hipotecas post-2019 si llevas +3 años). Para una hipoteca de 100.000€ pendientes (firmada en 2016), el coste total puede ser de unos 1.000€.¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender en Madrid?
Desde 2022 existen dos métodos y se aplica siempre el más favorable: el método objetivo (coeficientes × valor catastral del suelo × años × 29%) suele beneficiar a propiedades con muchos años pero poca revalorización del suelo. El método real (ganancia efectiva del suelo × 29%) beneficia cuando la revalorización del suelo ha sido pequeña o cuando vendes tras pocos años. El Ayuntamiento debe calcular ambos y aplicar el menor, pero conviene verificarlo.¿Qué método de cálculo de plusvalía me conviene más en Madrid?
Sí, es totalmente obligatorio tener el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) antes de anunciar la venta de cualquier vivienda en Madrid. El coste es de 100-180€ según tamaño y el certificado tiene validez de 10 años. Vender sin CEE puede conllevar sanciones de 300-6.000€. Debe estar emitido por un técnico certificado y registrado en la Comunidad de Madrid antes de poner el anuncio.¿Es obligatorio el Certificado de Eficiencia Energética en Madrid?
Conclusión: Vende tu piso en Madrid conociendo todos los costes
Vender un piso en Madrid implica una inversión fiscal significativa, especialmente por la plusvalía municipal del 29% (una de las más altas de España) y el IRPF sobre las ganancias patrimoniales. Sin embargo, conociendo todos los gastos de antemano y aplicando las estrategias correctas (reinversión, deducción de mejoras, acreditación de pérdidas), puedes optimizar legalmente tu factura fiscal.
Puntos clave a recordar:
Impuestos principales: Plusvalía municipal (29% en Madrid sobre incremento del suelo) + IRPF (19-28% sobre ganancia neta)
Plazos críticos: 30 días hábiles para plusvalía | Declaración IRPF en la Renta del año siguiente
Exenciones importantes: Reinversión total en vivienda habitual (exime IRPF) | Mayores 65 años + vivienda habitual (exime IRPF) | Venta con pérdidas (exime plusvalía e IRPF)
Gastos administrativos: 500-1.500€ entre cancelación hipoteca, CEE, comunidad y trámites
Coste total estimado: 5-15% del precio de venta según tu situación particular
Madrid es cara: Tipo de plusvalía 29% + valores catastrales elevados + alta revalorización histórica
Antes de firmar la venta
Es fundamental tener una valoración profesional actualizada de tu vivienda para:
- Calcular con precisión todos los impuestos
- Saber exactamente cuánto dinero recibirás neto
- Tomar decisiones informadas sobre plazos y estrategias fiscales
- Negociar desde una posición de conocimiento
¿Quieres saber por cuánto podrías vender?
Te preparamos una estimación realista con datos de mercado y próximos pasos claros para vender mejor.
Última actualización: Enero 2026
Descargo de responsabilidad: Esta guía tiene carácter meramente informativo. Los importes, tipos impositivos y normativas pueden cambiar. Para asesoramiento personalizado sobre tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal o con el Ayuntamiento de Madrid. Urbalia no se hace responsable de decisiones tomadas basándose exclusivamente en esta información.
